先驗房後交費再收房!青島出台新政明確新建商品房交付流程 明年起施行

2020-11-13 12:31 青島日報閲讀 (68882) 掃描到手機

原標題:先驗房後交費再收房!青島出台新政明確新建商品房交付流程,明年起施行

日前,《青島市新建商品住宅交付流程指導意見》正式印發。該文件中最大的亮點為明確了先驗房後交費再收房的商品房交房順序,並且要求建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產首次登記,保證交房即具備辦證條件。

《意見》中,對新建物業交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規定。在新建物業交付方面,明確了建設單位向物業服務企業交付流程為:移交資料—承接查驗—辦理交接手續,要求物業交付必須承接查驗,為後續的物業管理服務奠定了良好的管理基礎;在新建商品房交付方面,明確建設單位向買受人交付流程為:提前告知—現場準備—公示資料—核實身份—查檢房屋—交接資料—結算面積費用—收取其他費用—辦理交接手續, 並且還詳細明確了檢房的內容及可以暫緩或拒收房屋的情形。

記者瞭解到,《意見》對購房人的利益實現了最大化保護,明確了什麼樣的房子可以交、交什麼、怎麼交、出了問題怎麼辦等購房羣眾最關心的問題,並對房屋交付的條件、流程等進行了全面梳理和改革。

首先明確了建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產首次登記,保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃氣、通信、寬帶網絡和有線電視等基礎設施設備均需要達到正常使用條件;其次是明確了先驗房後交費再收房的交房順序,避免了因先收後驗還是先驗後收規定不明而引發的各類糾紛;再次是明確了房屋查驗的具體內容,至少包括對房屋門窗、陽台、牆體、地面,衞生間等方面的質量檢查,以及房屋水、電、氣能否正常使用等,通過查驗內容的細化,減少了房屋查驗環節行為的隨意性。

與此同時,《意見》明確了購房人有權暫緩或拒收房屋,並可選擇解除商品房買賣合同的場景,比如交付房屋套型與設計圖紙不一致、房屋實測面積超出商品房買賣合同約定的誤差範圍、建設單位擅自變更規劃或設計等情況。

《意見》中還提到,建設單位與購房人辦理交房手續的同時,應當按商品房買賣合同約定,為購房人提供相關資料,協助購房人辦理新建房屋所有權轉移登記。交付使用時,新建物業(商品房)存在質量問題,在保修期內,建設單位應當承擔保修責任。

據悉,該文件自2021年1月1日起施行,有效期至2025年12月31日。

附:青島市新建商品住宅交付流程指導意見

一、總則

(一)為進一步規範新建商品住宅交付行為,明確交付程序,減少交付糾紛,切實維護買賣當事人的合法權益,促進房地產市場平穩健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《無障礙環境建設條例》、《商品房銷售管理辦法》、《山東省商品房銷售條例》、《山東省物業管理條例》、《山東省建築裝飾裝修管理辦法》、《青島市城市房地產開發經營管理條例》、《山東省住宅專項維修資金管理辦法》、《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》等有關法律法規規定,結合我市實際,制定本指導意見。

(二)本指導意見所稱的新建商品住宅交付,指國有土地上新建居民住宅小區及商品房的交付,包括建設單位與物業服務企業新建居民住宅小區的交付、建設單位與買受人新建商品房的交付。

(三)本着平等、自願、公平、誠實信用原則,建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同及建設單位與買受人簽訂的商品房買賣合同是新建居民住宅小區及商品房交付及解決相關糾紛的依據。雙方簽訂前期物業服務合同或商品房買賣合同應審慎、全面,對合同示範文本未盡事宜可簽訂補充條款進行約定,切實維護雙方的合法權益。

二、新建居民住宅小區交付條件及流程

(一)建設單位向物業服務企業交付新建居民住宅小區應當符合下列條件:

1.生活用水納入城市公共供水管網,並安裝分户計量裝置;

2.雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

3.小區用電納入城市供電網絡,並安裝分户計量裝置;

4.在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,並安裝燃氣分户計量裝置和用熱計量裝置;

5.電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到户,安全監控裝置及其他安全防範設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

6.按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

7.小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

8.按照規劃要求完成項目紅線內教育、文化、衞生、人防、體育、郵政、環境衞生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建築及設施建設;

9.按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置及電動汽車充電基礎設施建設;

10.按照規劃設計要求新建小區完成無障礙設施建設,且與周邊已有無障礙設施相銜接,主要包括但不限於新建小區的出入口、道路、配套的休閒娛樂、商業網點、物業服務、政務管理等公共場所出入口等重要部位滿足無障礙使用要求。

11.住宅小區分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

12.法律法規規定的其他條件。

如分期建設的,在保證前期交付的買受人的基本生活條件前提下,最遲在最後一期交付時應當具備以上條件。

(二)建設單位向物業服務企業交付新建居民住宅小區流程

1.移交資料。建設單位應當於現場查驗20日前在物業主管部門、街道辦事處、業主代表監督下向物業服務企業移交下列資料:

(1)竣工總平面圖,單體建築、結構、設備竣工圖,人防工程、配套設施、地下管網工程竣工圖、分户驗收等竣工驗收資料;

(2)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

(3)房屋建築附屬設施工程(供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、雨污水、景觀、道路等)竣工驗收備案資料、准許使用文件或其他相關資料;

(4)物業質量保修文件和物業使用説明文件;

(5)業主名冊;

(6)承接查驗所必需的其他資料。

建設單位未能全部移交前款所列資料的,應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

2.承接查驗。建設單位與物業服務企業對新建居民住宅小區共用部位、共用設施設備進行承接查驗。程序如下:

(1)確定物業承接查驗方案;

(2)移交有關圖紙資料;

(3)查驗共用部位、共用設施設備;

(4)解決查驗發現的問題;

(5)確認現場查驗結果;

(6)簽訂物業承接查驗協議。

3.辦理交接手續。建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂後10日內向物業服務企業移交具備辦公條件的物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備,並辦理書面交接手續,完成新建居民住宅小區交付。

三、新建商品房交付條件及流程

(一)建設單位向買受人交付新建商品房應當符合下列條件:

1.房地產開發項目竣工,依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格,並取得《房屋建築工程竣工驗收備案表》;完成消防驗收或備案;完成人民防空工程竣工驗收備案。

納入我市聯合驗收的項目,必須聯合驗收合格;

2.建設單位與選聘的物業服務企業完成了物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作;

3.供水、供電、供暖、燃氣、通信、寬帶網絡和有線電視等基礎設施設備在市政配套到位的情況下均達到正常使用條件;

4.業主按規定已繳存房屋維修資金,未售出房屋建設單位已繳存首期維修資金;

5.按規定辦理了不動產首次登記;

6.法律法規規定的其他條件。

(二)建設單位向買受人交付商品房流程

1.建設單位在商品房交付前,依商品房買賣合同約定的方式通知買受人關於交付商品房的時限和注意事項。

2.建設單位在交付商品房項目前,要規範設立總平面示意圖、房屋樓棟號標識、行駛方向指引及提(警)示等的標識標牌,字跡、圖例應清晰。分期交付的,交付工程與在建工程之間應有明顯的、有效的隔離設施,不得合用內部道路。

3.建設單位當依據商品房買賣合同及相關法律法規規定於項目交付使用前五日內在交房現場醒目位置公示以下資料,公示期限不得少於三十日。

商品房買賣合同約定及法律法規要求的開發項目各項驗收合格和投入使用的證明材料,其中申請了聯合驗收的項目,對已納入聯合驗收內容的事項,可以僅公示聯合驗收意見書;

(2)涉及建設工程主要使用功能、結構安全和可能對人體健康產生影響的重要建設工程材料的品牌、型號、產品標準、生產廠家等信息;

(3)商品房面積實測繪報告(供業主本人持身份證查詢);

(4)物業服務企業承接查驗備案或交接情況;

建設單位受理處理商品房投訴的明確渠道及聯繫方式;施工單位負責保修的工程人員聯繫方式及保修渠道;

4.交付現場辦理流程如下:

(1)核實買受人身份:建設單位在向買受人交付商品房時,應當核驗買受人身份(包括多個買受人);買受人本人因故不能親自到場而委託他人或其他組織代為辦理的,建設單位應當核驗買受人的書面委託、買受人及代理人雙方的身份證明;

查驗房屋狀況:建設單位應當協助買受人或其委託的他人、其他組織現場按照合同約定的範圍、標準逐一查驗房屋狀況,查驗雙方應當對房屋交接查驗情況予以記錄。鼓勵建設單位提前組織買受人查驗房屋狀況,提前協商解決發現的問題。

房屋查驗應至少包括以下範圍:房屋屋面、外牆(窗)、衞生間等是否滲漏;房屋牆體、地面、頂棚等是否開裂;房屋地面是否空鼓超標,房屋牆面抹灰、牆地磚鑲貼是否空鼓;房屋水、電、氣能否正常使用;買賣合同上註明的房屋設施、設備等是否有遺漏,品牌、數量是否相符等。

(3)提供相關資料:建設單位應按規定向買受人提供包括住宅使用説明書和住宅質量保證書在內的商品住宅使用手冊、《青島市住宅工程質量分户驗收表(户內)》、分户驗收“一户一檔”電子檔案及物業服務指南或手冊等。

建設單位對新建的商品住宅統一進行裝飾裝修的,交付時還應當向買受人提供住宅裝飾裝修工程竣工圖、室內環境質量檢測報告。

對納入建築信息模型(BIM)技術推廣應用範圍的房屋建築工程,在交付紙質資料的同時,應當提供數字版(BIM)住宅使用説明書。

(4)確認房屋建築面積及結算相關費用:建設單位應當與買受人確認房屋建築面積,並依商品房買賣合同及補充協議約定結算實測與預測面積差異產生的費用;

收取按合同約定可以提前收取的費用;

辦理房屋交接手續。建設單位與買受人辦理完前述手續後,應當轉交房屋鑰匙,並簽收房屋交接單,完成商品房的交付。

5.商品房交付過程中存在以下情形的,買受人有權退房:

(1)交付房屋套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍,合同中未約定處理方式的;

(2)商品房銷售後,建設單位擅自變更規劃、設計的;

(3)經批准的規劃變更、重大設計變更未在法定時限內書面通知買受人的;

(4)依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗主體結構質量不合格的;

(5)法律法規規定的其他情況。

6.房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房;遲延交付的,應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,建設單位應當及時依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實情況和正在採取的措施,並保持與買受人的信息溝通。經催告在三個月內仍未交付的,買受人有權解除合同,房地產開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣合同的約定,接收符合交付條件的商品房,不得無故拖延或者拒絕接收。

7.建設單位與買受人辦理交房手續的同時,應當按商品房買賣合同約定,為買受人提供相關資料,協助買受人辦理新建房屋所有權轉移登記。

四、相關責任

(一)前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定。商品房買賣合同應當明確以下主要內容:當事人名稱或者姓名和住所;商品房基本狀況;商品房的套內建築面積、分攤的共有建築面積和房屋建築面積;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期;裝飾、設備標準;供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建築的交付條件和期限及有關責任;經營性或者非經營性配套公共設施、公共建築的產權歸屬;面積差異的處理方式;物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式;辦理產權登記有關事宜;解決爭議的方法;違約責任;雙方約定的其他事項。此外,還應當對商品房保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。因新建居民住宅小區及商品房交付而產生的爭議由雙方協商或通過法律途徑解決。

交付使用的新建居民住宅小區及商品房存在質量問題,在保修期內,建設單位應當承擔維修責任。建設單位拒絕維修或者在合理期限內拖延維修的,物業服務企業或買受人可以自行或者委託他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。

(三)建設單位應當提前進行風險排查與評估,制定包含查驗整改、應急預案、管理流程、投訴受理等內容的交付工作方案,確保交付工作順利實施。

(四)新建居民住宅小區及商品房交付中,涉及工程質量、規劃或設計變更、公建配套設施、園林、噪音、排污、消防設施、人防工程、物業管理、特種設備、停車場(庫)使用管理、廣告與合同內容、税收、收費等問題的,物業服務企業或買受人可向相應的行政主管部門投訴或舉報。

五、附則

(一)其他預售房屋的交付流程,可參照本意見施行。

(二)本意見施行前已經簽訂前期物業服務合同或商品房買賣合同的新建居民住宅小區及商品房的交付行為,原則上按照合同約定執行,也可由合同雙方商協一致後參照本意見執行。本意見施行之日尚未簽訂前期物業服務合同或商品房買賣合同的新建居民住宅小區及商品房交付行為,按照本意見執行。

(三)本指導意見自2021年1月1日起施行,有效期至2025年12月31日。

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